아파트 가격이 고공행진을 계속했다. 전월세가격도 마찬가지였다. 직장 구하기조차 어려운 젊은이들 입장에서 분하기 짝이 없는 노릇이다. 제대로 된 경제활동을 시작하기 전에 기가 꺾여 의욕이 없다. 모든 탓은 정부로 돌아간다. 방관하기 어려운 정부가 주택시장에 개입한다. 문제는 '어떤 해법을 들고 있는가?'인데 정확한 해법을 가지려면 고민을 많이 해야 한다. 수학문제 하나 제대로 풀려 해도 많은 생각을 해야 하는데 대한민국 전체 부동산시장을 좌지우지할 정책을 제시하는데 고민이 없다면 말이 안 된다. 그런데 고민의 내용과 방향이 맞지 않으면 결과가 엉뚱한 방향으로 나타날 수 있음에 유의해야 한다.
문재인 정부 초기부터 계속 정책이 제시되었고 그때마다 시장의 반응은 '안정' 대신 '더욱 상승'이란 모습으로 나타났다. 정책의 요지는 다음과 같다.
집을 보유한 사람에게 부과하는 재산세와 종합부동산세 부담을 높이고 집을 여러 채 가진 사람(다주택자)이 하나 둘 팔려 할 때 팔아서 생긴 이득(양도차익)에 대해 양도소득세를 무겁게 부과하면 가진 자들은 꼼짝없이 손을 들 것이란 생각이었다. 보유 자체에 대해 무거운 부담이 있다면 가처분소득의 감소가 뻔한 일이고 팔려고 해도 세금 빼면 남는 것이 없으니 팔아치우는 작업도 만만치 않다. 그런데 시장은 '천만의 말씀'이란 반응으로 답했다.
다음으로 은행대출을 조이는 것이다. 정부생각에, 투기하는 사람이 은행융자를 안고 주택을 매입한 뒤 다른 이에게 전세를 주면 아주 작은 돈으로 집을 장만할 수 있기 때문이다. 융자를 제한하면 이런 일이 발생되지 않을 것이란 계산이었다. 그러나 결과는 엉뚱했고 주택가격 상승은 계속되었다.
주택도 자산(asset)이다. 자산의 매입이나 처분을 마음대로 하는 것은 자유로운 재산권행사란 측면에서 문제되지 않는다. 은행은 대출가능한 사람에게 대출하며 먹고사는 기관이니 대출여부에 대한 판단은 그들이 알아서 할 일이고 정부가 나서 '하라 마라' 하면 금융시장에 문제가 발생하게 된다. 신규주택구입자에게 대출을 규제하면 투기와 무관한 생애 최초 주택구입자도 그 덫에 걸려 곤란을 겪게 된다.
조세구성도 적절하다고 생각된다. 재산세, 종합부동산세 등 주택보유에 대한 조세가 있다. 자식에게 슬쩍 물려주고 도망가려는 사람에 대비하여 증여세도 있다. 많이 남기고 처분한 사람에게 양도소득세를 부과하고 있다. 따라서 세제를 누더기처럼 고치고 보완하여 정부입맛에 맞게 무엇을 이루겠다는 생각은 버렸으면 좋겠다. 어떤 재화이든 가격은 올랐다 내렸다 하는 것이며 가격이 낮다고 판단될 때 구입하고 높을 때 판매하는 것은 전적으로 시장 소비자의 몫이다.
정부가 할 일이 있다면 멀리보고 천천히 바른 '길'을 찾는 것이다. 모든 기능이 서울에 밀집되어 있으니 서울을 찾고, 서울에서도 특히 '살기좋다' 판단되는 지역이 있다면 그곳에 수요가 많은 것은 당연하며 좋은 지역의 주택가격이 비싼 것 또한 정상이다. 따라서 정부의 과제는 인구분산이며 인구분산을 위해 국토의 균형개발을 추구하는 것이다. 멀고 긴 행로이다. 국민이 갖고 있는 주택에 대한 매우 잘못된 생각을 서서히 바꿔야 한다. 수십 년 묵은 생각이 단칼에 날아갈 리 없다.
해법을 찾아보는 것이 좋을 것이며 대강은 다음과 같다.
첫째, 서울에 집중된 것을 서서히 다른 지방으로 이전하는 것이다. 행정부가 세종시로 이동했으나 세종시가 도시로서 정주기능을 제대로 못하고 있어 공무원의 서울거주는 크게 달라지지 않았다. 이를 반면교사(反面敎師)로 삼으면 될 것이다.
둘째, 교육제도의 정비이다. 담임선생님도 제대로 모르는 수시전형방식을 고집하지 말고 고등학교 및 대학교 입시를 부활하여 어디서 공부하든 능력있는 사람은 자신이 원하는 대학에 진학할 수 있도록 하면 된다. 지방명문고교를 졸업하고 서울의 유수대학에 진학할 수 있다면 애써 서울로 전학할 필요가 없다.
셋째, 국립대학교의 통합 및 육성이다. 가칭 '한국대학교'라는 이름으로 서울대학교를 비롯한 모든 국립대학교를 하나로 통합하고 교수님들도 순환근무하게 만들고 교육예산 전체를 국립대학교 육성에 투입했으면 좋겠다. (사립대학에 대해서는 간섭도 말고 지원도 않는, 설립취지에 맞게 운영되도록 내버려두는 것이 좋다고 생각된다.) 부산의 국립대학교를 졸업해도 한국대학교 학사, 충남에 있는 국립대학교를 졸업해도 한국대학교 학사학위를 부여하면 된다. 교수님도 같고 학위도 같다면 굳이 지방인재가 서울로 진학하려 들지 않을 것이다.
끝으로 세금이 문제해결을 위한 전가(傳家)의 보도(寶刀)가 아니라는 점을 명심했으면 한다. 권력형 부도 있지만 현재 많이 가진 사람은 열심히 노력해 축적한 것이다. 자본주의사회에서 부자는 '도둑놈'이 아니라 박수받아야 할 사람이다. 비싼 주택에 거주하는 사람은 아무 잘못 없고 그들이 주택가격을 상승시킨 것도 아니다. 단지 '네가 사는 집이 비싸다. 또는 작년에 비해 집값이 올랐다'는 이유로 세금을 더 내라 하면 이는 '국가의 횡포'라 생각된다. 정부의 잘못된 정책 때문에 주택가격이 상승했는데 이를 조세부담능력의 증가로 간주하면 곤란하기 때문이다. 신성한 조세를 정부가 필요할 때 '징벌적'으로 날리는 벌칙으로 사용한다면 납세자가 기분좋을 까닭이 없다. 자칫 납세자 마음이 '정부를 떠날 수 있음'도 잊지 말아야 한다.